Catégorie : Solidarités

Le Préfet de Seine et Marne, en personne, est venu à Trilport pour signer le « Contrat de Mixité Sociale » entre l’Etat et la commune formalisant nos engagements communs en faveur du logement social.
Cette visite rarissime, une première ici, traduit une évolution positive, sur cette question. Nous entrons enfin dans une phase contractuelle, dans laquelle l’état prend en compte à la fois, la réalité locale, les difficultés rencontrées mais également la volonté de la municipalité à répondre à la loi dans l’esprit et la lettre.

Faut il rappeler que sur la question du logement, nous sommes en première ligne pour répondre à l’urgence sociale, disposer d’un toit est un droit absolu, mais dans le même temps agir pour construire un avenir durable pour nos territoires et ne pas répéter les erreurs du passé.
Si l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains impose un seuil quantitatif (20%), que nous acceptons, notre volonté est de doubler cet objectif d’une exigence qualitative, techniquement plus compliquée à mettre en place, mais garante de qualité de vie future pour les habitants et de cohésion sociale pour la collectivité.

Ce Contrat reconnait expliquement les difficultés rencontrées sur le terrain,  principalement de quatre ordre :

• Financières. Trilport n’est pas riche, paramètre influant directement la capacité d’action et la réactivité de la collectivité. Il faut des moyens pour agir vite ! Paradoxalement, « l’amende SRU » a pénalisé notre action dans le domaine du logement social. Autant il est compréhensible que l’Etat sanctionne les élus refusant d’agir, lorsqu’ils en ont la possibilité, autant lorsque il pénalise au lieu de les accompagner les communes qui s’engagent dans cette voie, cela devient la quadrature du cercle !
• Foncières : la ville ne dispose d’aucune emprise foncière. Pour construire, il nous faut acquérir le foncier en préemptant, ce qui impose des montages financiers délicats et longs avec organismes, bailleurs,
• Règlementaires. Nous avons du élaborer un nouveau Plan Local d’Urbanisme. Document essentiel s’il en est pour le développement d’une commune, mais qui ne se réalise pas en quelques mois. Nous arrivons enfin au terme de cette réflexion, autour d’un document qui sera novateur sur bien des points,
• Enfin, problème spécifique à Trilport, son zonage. Une absurdité, Kafka n’est pas mort ! Pour faire simple et pas techno, nous nous retrouvons en zone 2 et non en zone 1, comme la ville le devrait, tous les services départementaux de l’Etat l’atteste. Ce classement pénalise le montage de toute opération. Si cela ne signifie pas grand-chose à un citoyen lambda, pour un bailleur l’équation est simple : cela équivaut à un surcout de 20% d’investissement pour chaque opération et à une moins value d’à peu prés 20% sur le montant des loyers !

Sans omettre deux faits majeurs plus circonstanciels :  la gestion des suites de l’explosion dramatique de la zone d’activités de la Halotte qui nous a accaparé de nombreux mois, mais également la création de l’agglomération du Pays de Meaux. Rappelons que ce n’est qu’en 2007 que notre jeune intercommunalité a validé son Plan Local de l’Habitat, document essentiel, s’il en est dans cette problématique.

Que n’avons nous entendu ou lu ces dernières années …  » Cancres, mauvais élèves, autistes, mauvais maire  … », les thuriféraires les plus divers comme la presse ne nous ont pas épargné, cependant le Maire que je suis devenu en 2004, a toujours réfuté avec force et conviction le rôle de bouc émissaire que certains voulaient lui faire jouer.

Aujourd’hui, j’ai l’intime conviction d’avoir agit juste en faisant de la qualité sinon un préalable du moins un objectif prioritaire.

Pourquoi ?

Le parcours résidentiel est en panne dans notre pays depuis des décennies, surtout dans le domaine du logement aidé. Situation qui n’est pas de la seule responsabilité des élus mais concerne également d’autres acteurs, dont principalement l’Etat.

A contrario, les décrets d’application de la loi SRU, sont plus récents. Reconnaissons le, nombre de constructions de logements n’a pas atteint à Trilport le résultat attendu, mais trés objectivement nous n’avons pas chômé en route. Faut il rappeler qu’à l’époque, nous n’avions, comme à peu prés toutes les communes de notre taille, aucune expertise en la matière. Car réussir un projet de développement urbain, le mot ne choque plus aujourd’hui et tant mieux car c’est bien de cela qu’il s’agit, nécessite non seulement compétences, structures, moyens financiers, mais également l’élaboration d’un projet de territoire intégrant cette priorité et une volonté collective forte.
Ici la volonté ne manque pas, depuis 2004 nous avons considérablement renforcé nos moyens d’action, acquis un peu de savoir faire (connaissance des enjeux, moyens, contraintes …), réuni un réseau partenarial et initié un projet de développement durable du territoire, autour d’un Contrat Régional, puis d’un Agenda 21  et enfin du Plan Local d’Urbanisme que nous finaliserons en fin d’année. Nous disposons désormais du socle et des fondations nécessaires, avec pour priorités la mixité sociale et générationnelle et le respect de l’environnement en privilégiant une croissance urbaine en centre ville comme le développement de l’éco habitat afin de préserver les espaces naturels et agricoles de la périphérie tout en limitant l’empreinte humaine.

Certes une autre démarche était possible : préempter un terrain en périphérie et y bâtir les locatifs sociaux manquants en nombre. C’était plus simple, rapide, moins couteux et respectueux des objectifs quantitatifs de la loi ! Nous avons choisi une voie plus complexe, mais nous semble t’il plus durable afin de ne pas reproduire demain les ghettos d’aujourd’hui, une leçon tirée des évènements de novembre 2005

Quelle est la situation aujourd’hui ?

Au 1er janvier 2007, Trilport disposait de 91 logements sociaux, soit 5 % des résidences principales, avec un déficit de 276 logements aidés; l’objectif de réalisation de 41 logements sociaux qui nous avait était fixé, unilatéralement par simple application automatique d’une règle de 3, n’a pas été tenu sur la période 2005/2007 pour les raisons évoquées précédemment. Situation statistique qui a amené le Comité Régional de l’Habitat, à prononcer un constat de carence. Heureusement, les interventions auprés du Préfet, la valeur de nos arguments à amener celui ci à nous proposer un Contrat négocié dans un excellent climat de confiance.

Certains des engagements fixés à la commune sont bien avancés :

ð    Le Comité de suivi, existe de fait depuis 2006, à notre initiative, faut il le préciser, depuis tout est sur la table : dossiers, projets, montant et échéancier des amendes, échecs ou retard d’opérations,
ð    L’OPAC a enfin lancé l’opération de la villa Léo (création de 12 logements), qui avance selon la feuille de route établie, deux opérations sont au stade du montage avec FSM, dont une dans le cadre de l’éco quartier.
ð    Depuis 2008, nous travaillons avec l’Etablissement Public foncier d’Ile-de-France à l’élaboration d’une convention permettant d’exploiter les opportunités foncières sur la commune qui sera présentée au prochain Conseil Municipal
ð    Le PLU devrait être validé par le Conseil Municipal en fin d’année. Il ouvrira de nouvelles zones à l’urbanisation, en imposant un minimum de 30% de logements sociaux et sera un des premiers documents de ce type au niveau national à proposer une prime de constructibilité pour les constructions favorisant les performances énergétiques et environnementales. Nous avons intégré le groupe de travail national de l’ADEME sur ces questions,

Concernant l’éco quartier, nous accusons un léger retard, consécutif à notre candidature à l’appel à projet régional destiné à soutenir la création de quartiers durables franciliens. Cet éco quartier de 350 logements (estimation) a pour axe d’actions proritaires la mobilité, l’accessibilité, le lien multi générationnel et la mixité sociale. Trilport est un des 9 lauréats de l’appel à projet régional, nous y reviendrons prochainement. C’est dire la qualité d’un projet retenu également comme action du GP3 (Contrat de projet Etat / Région,), et présenté au concours national sur les quartiers durables initié par le MEDDAT.

Enfin, il est heureux dans un tel contexte, de voir l’Etat prendre également des engagements, car c’est en travaillant ensempble que nous arriverons à construire le logement du XXI eme siècle répondant à l’urgence sociale, humaine  mais également planétaire.

Ayant acquis par défaut, grâce à de multiples rencontres et échanges, quelque expérience dans cette problématique, je peux affirmer que le sujet du logement social est révélateur à la fois des paradoxes de notre société et de la difficulté à bâtir un projet de développement urbain à la fois soucieux de l’urgence de la demande, et des enjeux de développement durable et de cohésion sociale, mais également des méandres de textes législatifs pour le moins complexes, où même des énarques et des ingénieurs des Ponts  perdent leur latin …

C’est dire, comment voulez vous que le petit Maire que je suis, s’y retrouve ?

Aujourd’hui, nous sommes déterminés et sereins. L’objectif quantitatif assigné, grâce au travail de fond accompli ces dernières années est une perspective planifiée et organisée. Nous avons rassemblé des partenaires partageant les mêmes conviction sur le logement social, acceptant de mettre au premier plan la qualité des réalisations afin de :
o lancer des opérations à taille humaine, proportionnées à la commune, au quartier, en évitant les concentrations excessives de logements sociaux,
o promouvoir un logement social de qualité permettant de diminuer le prix des charges des futurs locataires et dans le même temps de participer à la lutte contre le réchauffement climatique
o  créer une mixité sociale et générationnelle épanouie …

Voilà le sens de notre engagement d’hier, d’aujourd’hui et de demain

En 2008 pour être bien accueilli en France mieux vaut s’appeler Kadhafi ou Assad qu’être Prix Nobel de la Paix.

L’accueil fait à Tenzin Gyatso, Dalaï Lama de son état, en visite dans notre pays est à des années lumière des fastes réservés à Khadafi, en décembre dernier lors de sa visite d’état tapageuse ou des honneurs rendus sur les Champs Elysées au Président syrien Assad lors des cérémonies du 14 juillet !

Malheureusement ce cas de figure ne s’est pas limité pas au seul exécutif, la France a été au delà des espérances chinoises …
La ville de Nantes, par exemple, a été sommée par le Préfet de Région de retirer de son fronton ledrapeau Tibétain installé pour la visite dans cette ville du Dalaï Lama, au motif que cela gênait l’Etat français » (‘il n’était ni obligatoire, ni souhaitable, ni opportun de pavoiser !).
Si une délégation de parlementaires a pu finalement recevoir le chef spirituel des Tibétains dans un bureau (bien que ce Palais ne manque pas de salons surtout au mois d’aout), il a fallu que les élus négocient auprès du Président Poncelet, 3eme personnage de l’Etat garant des traditions démocratiques du Parlement, pour que l’encombrant visiteur entre par « la cour d’honneur et non par la cave ou les égouts! ».

Huis clos retentissant qui a provoqué une prise de conscience et causé un profond malaise relayé par les médias; du coup et après avoir appris que le Dalaï Lama serait reçu officiellement par des élus de l’opposition, le Président de la République a trouvé une date dans sans son agenda 2008, Bernard Kouchner et Ramada Yade, Secrétaire d’Etat aux Droits de l’homme (ça ne s’invente pas ! ) se sont enfin réveillés !

Le choix de la non violence, la sagesse et le rayonnement international de ce personnage le place dans l’inconscient collectif au niveau d’un Gandhi ou d’un Martin Luther King. Contrairement aux dictateurs du Proche Orient désireux de s’approprier le nucléaire que la France est prête à leur vendre, le 14 eme Dalaï Lama n’a rien à acheter lui.

Sur ce dossier, Nicolas Sarkozy a multiplié les impairs vis à vis du Dalaï Lama, bien évidemment mais aussi de la Chine  …

Je tiens à réagir à l’article d’un quotidien local relatif à la « non application » de l’article 55 de la loi SRU par ma commune. Il est vrai que dans un monde ou la communication et l’éphémère brouille tous les messages, le travail de fond effectué et non seulement ingrat mais peu « vendeur » car non visible instantanément. Alors sus au baudet, deux phrases suffisent pour qualifier Trilport comme une des villes qui « semblent n’en avoir cure malgré les sanctions financières … » et « continuent de jouer les cancres« … Fermer le ban !

J’ai beau avoir l’habitude des raccourcis ravageurs et réducteurs comme du rôle de bouc émissaire assigné aux élus locaux (obligation de résultat sans moyens nécessaires, chercher le hiatus), ce style d’article fait toujours mal ! Bien évidemment aucun des auteurs n’a pris la peine de m’interroger au préalable ou même de consulter les quelques notes de ce blog consacrées à ce sujet, pas le temps certainement, de toute manière le bouc émissaire était tout trouvé  …

Facile, trop facile … Injuste, trop injuste … Mais surtout faux, totalement faux …

Alors : qu’en est il exactement ? Ou en sommes nous réellement sur la question délicate du logement social ? Quelles sont les difficultés rencontrées sur le terrain ?

Sans vous infliger la relecture de mes précédentes notes  (notamment loi SRU où en est Trilport, de la Zone 2 à la Zone 1  ), il me semble opportun vu les réactions suscitées par l’article, de rappeler le sens du combat mené pour un logement social de qualité respectueux de son environnement, mais également les freins et obstacles rencontrés sur le terrain … La part de vérité du cancre que je suis , en quelque sorte !

Campons le décor dans son contexte concret et réel : la problématique du logement social ne date pas d’hier, cependant la loi SRU est récente (décembre 2000) et ses décrets d’application encore plus …Est-il utile de préciser que si nous étions une des rares villes de l’agglomération (hors Meaux)  à disposer de locatifs sociaux (constat toujours d’actualité) nous n’avions aucune expertise en interne sur cette problématique complexe. Autre rappel utile, Trilport n’est pas Neuilly sur Seine (au hasard), et n’a pas les moyens financiers de cette ville,  détail certainement mais influant directement sur notre capacité d’action et réactivité; désolé, il faut avoir les moyens pour agir vite !

Mon engagement sur ce dossier s’explique à la fois par la détresse des personnes reçues régulièreement lors de mes permanences recherchant un toit accessible, mais aussi pour une raison simple , j’ai vécu moi même dans un logement social de longues années; et j’ai la conviction d’agir juste en faisant de  la qualité une exigence préalable. Nous ne parlons pas ici d’objets que l’on entassent mais d’hommes, de femmes et d’enfants qui devront vivre et surtout s’épanouir dans ces quartiers …

Maire depuis 2004, il me semble ne pas avoir chomé en ce domaine; tout cancre que je suis !
Il m’a fallut dans un premier temps renforcer nos moyens d’action , rencontrer les différents partenaires, acquérir une réelle connaissance des enjeux, moyens et contraintes. Puis choisir nos partenaires, étendre le périmètre de préemption, solliciter les services domaniaux (ce qui n’est pas le plus rapide), entamer les procédures d’acquisition avec les notaires et agences immobilières, rétrocéder les terrains acquis au bailleur social pressenti, solliciter les emprunts nous permettant d’agir, lancer les travaux du nouveau Plan Local d’Urbanisme qui intégrera cette exigence comme priorité.

Bien sur, cela n’est rien … Si ce n’est un minimum de temps, de réflexion, de moyens financiers, d’énergie … Sans laisser de coté la gestion quotidienne de la commune, le lancement du programme d’équipements qui nous permettra de disposer des infrastructures nécessaires (notamment au niveau des écoles) et surtout de faire face au contexte budgétaire « délicat » que nous connaissons vu le désengagement croissant de l’État inversement proportionnel à ses demandes et à celles de nos concitoyens …

Nos efforts portent enfin leurs fruits …  Le premier programme a été livré la semaine dernière avec quelques semaines de retard, les appels d’offre du prochain sont en route et notre Plan Local d’Urbanisme devrait être voté avant la fin de l’année. Il intègrera notamment l’obligation pour chaque nouveau programme d’intégrer 30% de logements sociaux. Nous lançons en parallèle un éco quartier (j’y reviendrais) dont le logement aidé est un objectif central !

Une autre démarche était possible : préempter un terrain en périphérie de ville et y bâtir les locatifs sociaux manquants; c’était plus simple, rapide, moins couteux et surtout respectueux des objectifs quantitatifs de la loi SRU ! Une méthode choisie par nombre de collectivités et d’élus, évidemment exemplaires … Nous avons choisi une autre voie, plus complexe à mettre en route mais nous semble t’il plus durable afin de ne pas reproduire demain les ghettos d’aujourd’hui  … Une leçon tirée de novembre 2005 !

Si vous avez le courage de lire jusqu’au bout du bout la suite de cette note (je vous rassure trés synthétique), vous disposerez d’un état de notre action des dernières années et des principaux obstacles rencontrés sur le terrain. Les auteurs de l’article pourront toujours s’en inspirer pour nuancer quelque peu leur analyse, car tout n’est pas aussi simple et manichéen qu’ils ont l’air de l’écrire et peut être de le croire !

Autant le dire tranquillement, j’ai quelquefois le sentiment d’être un peu isolé dans mon combat en faveur d’un logement social de qualité !

Les difficultés rencontrées

Notre contrainte majeure demeure le prix du foncier, ce qui n’est guère original !

La commune ne disposant d’aucune emprise foncière, elle doit avant toute chose pour agir, acquérir du foncier. Deux solutions : l’expulsion ou la préemption. Cette dernière nécessite  au préalable qu’il y ait une vente effective (certains propriétaires devant notre volonté de préempter ont retiré leur vente) et qu’ensuite nous ayons les moyens nécessaires d’acquérir, ce qui est possible avec les accords des bailleurs ou l’action d’organsimes comme l’établissement foncier régional ou par un prêt relais passé avec la Caisse des Dépôts et la Région (dernier mécanisme que nousa vons mis en place d’ailleurs) Après l’extension de périmètre de préemption, nous avons réalisé trois préemptions qui engagent financièrement la commune. Ceux qui réclame à corps et à cri que nous nous acquittions une amende savent ils que nous avons déjà en cours une addition conséquente prise directement sur notre budget ?

Deuxième contrainte et non des moindres, une anomalie qui nous pénalise durement et injustement. : le zonage imposé à Trilport.

Des 18 communes de l’agglomération, 4 sont classés en zone 2 (la plus défavorable) 14 en zone 1. Situation absurde nous sommes classés en zone 2 ! Classement qui complique le montage de toute opération : en investissement comme en fonctionnement (montants de loyers moins rémunérateurs).Nous demandons depuis prés de trois ans un zonage plus conforme à la réalité locale : sans résultat, si ce n’est un courrier en en janvier 2008 soulignant la légitimité de notre demande, mais rien de plus …
Pour le citoyen ce classement ne signifie pas grand chose, mais pour un bailleur il a une conséquence financière directe, équivalant à un surcout de 20% pour toute opération engagée et d’une moins value de 20% mensuelle sur le montant des loyers … Il a la possibilité de jouer sur trois paramètres pour neutraliser cet effet : qualité du bâti, densification de la parcelle de terrain achetée ou participation financière de la commune.

Arrêtons la langue de bois, chacun de ces points a un impact direct sur la commune !

Enfin, dernière contrainte qui ne sera bientôt plus qu’un lointain souvenir : le droit du sol. Notre Plan Local d’Urbanisme devrait être bientôt applicable et nous permettra de lancer de nouvelles opérations, dont certaines liées au logement social !

L’action concrète menée depuis 2006

Très rapidement et synthétiquement, voici un rapide rappel de l’action engagée  par la commune en faveur du logement aidé.

Année 2006

Opération concrètes

• Création de 2 logements sociaux gérés par le C.C.A.S
• Lancement d’une opération située 23 rue Aveline (objectif : 5 logements) : Validation du projet, dépôt du permis de construire
• Lancement des travaux du Plan Local d’Urbanisme
• Déclenchement d’une deuxième préemption rue Aveline
• Acquisition d’une parcelle située Rue de Nanteuil afin d’y construire un logement d’urgence
• Demande de changement de zonage ; courrier au Préfet de Seine et Marne
• Intervention auprès d’opérateurs privés (Bouygues et Wagram) afin qu’ils intègrent à leurs deux projets immobiliers, 30% de logements sociaux
• Vote en Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération du projet de Plan Local de l’Habitat validant un objectif annuel de construction de 17 logements sociaux
• Négociation pour une acquisition foncière rue St Fiacre avec FSM pour créer 20 logements sociaux, dont 10 logements destinés au troisième âge. Accord de principe du propriétaire.
• Etude en commission de 82 dossiers susceptibles d’être préempté

Effort financier de la commune

Il peut être estimé à 192 138 € (nous en avons récupéré 182 841,36 € avec la revente d’une propriété à FSM).

Année 2007

Opérations concrètes

• Lancement de l’opération dite de la « Villa Léo » (propriété OPAC) : Validation du projet, dépôt du permis de construire. Le projet est finalement arrêté du fait du Plan d’Occupation des Sols à 12 logements
• Construction des 5 logements FSM du 23 rue Aveline : lancement de la procédure d’appel d’offre, lancement des travaux
• Lancement de la procédure de création d’un logement d’urgence situé rue de Nanteuil
• Poursuite des travaux du Plan Local d’Urbanisme. Validation du PADD
• Préemption du 25 rue Aveline
• Lancement de la création d’un périmètre d’études destiné à créer un Eco Quartier sous forme de ZAC devant accueillir en cœur de ville des programmes de logements sociaux
• Au niveau de la Communauté d’Agglomération : Validation du PLH
• Vote de la taxe pour logements vacants
• Devant le refus de vente d’un propriétaire, intégration des terrains dans le périmètre de la ZAC
• Etude en commission de 62 dossiers susceptibles d’être préempté

Effort financier de la commune

Il peut être estimé à 248 119,98 €.

Année 2008

Opérations concrète

• Opération OPAC de la Villa Léo : lancement des appels d’offres
• Lancement de la 2eme tranche de la rue Aveline avec FSM : rétrocession du terrain,
• Fin des travaux du Plan Local d’Urbanisme. Validation par le Conseil Municipal
• Lancement de la ZAC du cœur de ville par le Conseil Municipal. Validation du projet de cahier de charge de l’éco quartier, et lancement de l’appel d’offres destiné à choisir l’aménageur
• Création d’un logement d’urgence
• Prise de contact poussé afin de créer dans le cadre de l’éco quartier une structure d’accueil pour le logement des jeunes et une autre destiné aux personnes du 3eme âge
• Prise de contact avec l’établissement foncier régional pour nous aider à supporter certaines opérations liées au logement social

–         Effort financier de la commune

Il est estimé ce jour à 100 000 euros.

Perspectives 2009

• Arrêt du nouveau PLU
• Lancement de l’opération du 25 rue Aveline avec FSM : perspective d’une dizaine de logements
• Livraison des 12 logements OPAC
• Composition du tour de table (partenaires, bailleurs, lotisseurs) par l’aménageur de ma ZAC, études et lancement des opérations de certains lots dont certains destinés aux logement social
• Attribution de nouveaux droits à construire (zone fléché du PLU avec obligation de construire 30% de logements sociaux)</

Certains courriers quelquefois font plaisir, tel celui, une fois n’est pas coutume reçu ces derniers jours signé du Préfet de Seine et Marne, comme quoi tout arrive !

Vous ne l’ignorez peut être pas (cf notes précédentes) Trilport est une commune soumise à l’article 55 de la loi SRU. Ce qui veut dire en décodé et en plus simple, que nous n’avons pas 20% de logements sociaux !
A ce titre nous avons du acquitter de 2004 à 2006, une « amende » dont nous avons été exonérée en 2007 et 2008 compte tenu des efforts effectuées par la municipalité dans ce domaine.

Une des difficultés que j’avais du surmonter pour trouver des bailleurs sociaux motivés voulant investir sur la commune, sans sacrifier au qualitatif ( j’y reviendrais) est que Trilport est classé en Zone 2, contrairement à la majorité des villes et villages voisins de l’agglomération, classés en Zone 1 et pour la plupart non concernée par la loi SRU !

Si pour le citoyen ou l’élu de base, ce classement ne signifie pas grand chose, pour un bailleur il a un sens, ou plutôt une conséquence financière directe. Il signifie un surcout direct pour toute opération engagée de 20% à l’investissement et d’une perte assurée de 20% par mois sur le montant des loyers …
Dur non ?

Pour faire écoluer la situation, j’ai rencontré les décideurs dans le domaine du logement social, afin de les convaincre du bien fondé de notre demande. J’ai pris également la plume, pour m’adresser aux élus nationaux, régionaux, départementaux  …Dans une commune de notre taille, si l’on veut que les dossiers avancent, guère le choix, il faut retrousser les manches !

Enfin, j’ai adressé un argumentaire et une requête au Préfet de Seine et Marne … Ne voyant pas arriver de réponse, j’ai interpellé le tout nouveau Préfet le jour du Congrés des Maires de Seine et Marne avant de lui adresser de nouveau un courrier en novembre dernier avec cette fois plus de succés et je tiens à l’en remercier, lui et ses services !

Pourquoi mettre tant d’acharnement sur un dossier finalement trés « techno » et peu spectaculaire électoralement, à des années lumières, des »Y’a qu’à » et des « Faut qu’on » qui se multiplient allègrement ces dernières semaines ?

Tout simplement parce que ce classement a plusieurs conséquences qui influent directement sur la qualité des opérations lancées à Trilport. Un bailleur qui investi aujourd’hui dans la commune pour bâtir du logement social afin d’équilibrer son opération peut jouer sur trois paramètres, lui permettant de neutraliser le surcout de 20% : la qualité du bâti, la densification de la parcelle de terrain achetée ou l’obtention d’une participation financière de la commune.

Ne soyons pas langue de bois, chacun de ces points a un impact sur la commune. Il a fallut doc négocier point par point avec les bailleurs présents :

– Sur la qualité du bâti : nous leur demandons de construire de la Haute Qualité Environnementale

– Sur la densification de chaque opération (le nombre de logements) : notre volotné est d’avoir des opérations qui restent à taille humaine, les deux lancées actuellement le sont (une de 5 et une de 12 logements), nous avons pu ainsi éviter toute sur densification

–  Sur la participation financière de la commune (en règle générale le foncier), elle a été jusqu’à présent réduite à sa plus simple expression (0 euros), nous étudions simplement la possibilité d’intervenir sur une opération en cours, dans les limites du montant du prélèvement SRU.

Pourtant, attention, ce qui a été possible pour ces opérations, ne l’auraient peut être pas été pour d’autres. La lettre du Préfet arrive donc à pic.

Ce dernier spécifie qu’aprés consultation de la Direction Générale de l’Urbanisme de l’Habitat et de la Construction, Trilport remplit bien les conditions lui permettant d’être classée en Zone 1, la D.G.U.H.C a donc engagé la procédure de classement et de changement de zone (modification de l’arrêté gouvernemental) dans le cadre de discussions interministérielles (notamment avec Bercy) .

Moralité : les élus de petites communes que nous sommes, ont tout intérêt à travailler le fond des dossiers et à les porter au plus haut niveau. Un épisode révélateur du travail quotidien de l’élu de proximité et des méandres d’une loi pour le moins complexe, où même des énarques ou des ingénieurs des Pont perdent leur latin …

C’est dire …

Cette note vous permettra de livrer à un réel exercice d’analyse critique  : faire le point, à froid, sur l’évolution d’une situation évoquée il y a un an dans une note antérieure  et de la tonalité de l’auteur …

Exemple, l’application de l’article 55 de la loi SRU par les services de l’Etat, qui avait suscisté deux notes indignées : SRU, trop c’est trop et Comment suis je devenu un Maire hors la loi, … Ma part de vérité, en quelque sorte !
Je venais d’apprendre alors que ma commune était redevable d’une “amende” supérieure à 80 000 euros (ce qui correspond à plus de 6% d’impôts) du fait de notre manque de logements sociaux et de notre « carence » dans ce domaine. Si l’esprit et l’intérêt de cette loi ne sont pas discutables, son application pose problème.
Le montant du prélèvement qui ne tient pas compte de la richesse ou de la taille de la commune, comme son coté autoritaire et technocratique. Aucun exercice autocritique de l’Etat sur son absence totale d’aide aux élus, aucun examen de la situation locale, des difficultés du terrain, des efforts de fond réels et indiscutables que nous avions engagé …
La méthode employée avait révolté le jeune Maire que je suis toujours (mai 2004). Si je précise que je suis absolument convaincu de la nécessité d’agir dans le domaine du logement social (ce que je m’évertue de faire), une urgence pour ma commune et notre pays, je rejette absolument le rôle de bouc émissaire avec quelques arguments à faire valoir en ce domaine !

En 2007 Trilport n’aura aucune pénalité, même si paradoxalement en apparence, la situation locale a peu changé … Alors comment avons nous obtenu une telle exonération ?

J’espère que ce témoignage permettra de nuancer l’avis de certains  et de faire tomber quelques idées préconcues …

(Attention note un peu longue, la faute au sujet …)

Avant tout quelques rappels s’imposent, histoire de camper le décor : La loi SRU est récente, datant du 13 décembre 2000 et ses décrets d’application ont suivi bien aprés. Est il utile de préciser que si Trilport ville d’à peu prés 5 000 habitants sans moyens financiers importants, avait déjà des locatifs sociaux, nous ne disposions pas de service du logement et d’expertise dans la gestion de ce type de dossier.
Autre rappel, mais est il utile ? Le Maire que je suis depuis mai 2004, ne s’appelle pas Nicolas Sarkozy, je sais ce n’est pas un scoop … Trilport n’a ni la taille ni la richesse de Neuilly sur Seine. Ce détail a son importance, lorsque certains évoquent, sans retenue, la responsabilité évidente des Maires sur cette question. Au regard des disparités des situations locales, nous ne sommes pas tous logés à la même enseigne et la taille de nos collectivités, comme leurs richesses influent directement sur nos moyens d’action !

Le temps d’agir …

Mes prises de position de l’époque, l’engagement et l’énergie mis sur ce dossier, l’intime conviction également d’agir juste en faisant de la qualité d’accueil et de la présence d’infrastructures un préalable ont eu l’avantage de me faire rencontrer à maintes reprises les responsables départementaux de l’habitat comme divers spécialistes du sujet.
Rencontres qui m’ont souvent permis, en off, de remettre certaines pendules à l’heure. Depuis de l’eau a coulé sous les ponts, des uns et des autres, nous travaillons désormais en partenariat avec les services de l’Habitat. Une expérience enrichissante s’il en est; ils découvrent à travers notre réalité quotidienne des difficultés qu’ils ne soupçonnaient pas et la complexité à appliquer concrètement certains textes, comme notre besoin de réactivité …
Les priorités évoquées hier sont plus que jamais à l’ordre du jour. J’avais souligné l’an dernier le coté réducteur et criticable d’une approche strictement quantitative du texte de loi (20%). Nous ne parlons pas en effet, de boites que l’on entasse mais d’hommes, de femmes et d’enfants qui devront vivre et s’épanouir dans ces logements …
C’est pourquoi nous voulons  :
-lancer des opérations à taille humaine, proportionnées à notre commune plutôt que réaliser de grosses opérations immobilières qui entrainent une concentration excessive et inutile de logements sociaux dans un quartier donné;
– promouvoir un logement social de qualité (en Haute Qualité Environnementale) qui permettra notamment de diminuer le prix des charges (énergie surtout) des futurs locataires,
– méler les différents publics afin de créer une mixité sociale et générationnelle épanouie,
– choisir un bailleur social qui adhère à notre projet de ville, acceptant de faire du « sur mesure » en fonction de nos priorités et de mettre au premier plan la qualité des réalisations …

Il est vrai qu’une autre démarche aurait pu être envisagée  : préempter un terrain en périphérie de ville et y bâtir les 20% de locatifs sociaux manquants en une seule fois; c’était plus simple, plus rapide, moins couteux et respectueux des objectifs quantitatifs de la loi SRU ! Une méthode choisie d’ailleurs par nombre de collectivités et d’élus évidemment exemplaires …
Nous avons choisi une autre option, ne désirant pas prendre le risque de reproduire à terme de nouveaux ghettos, une des leçons de novembre 2005 !
Il a fallut renforcer nos moyens d’action et acquérir un certain savoir faire : étendre le périmètre de la fameuse D.I.A (déclaration d’intention d’aliéner) permettant à la commune de préempter un terrain, guetter la moindre opération immobilière, sélectionner celles pouvant servir de support à des opérations de logements sociaux de qualité, solliciter les services domaniaux, entamer les procédures d’acquisition avec les notaires et agences immobilières, revendre ensuite ces terrains au bailleur social pressenti, et dans l’intervalle solliciter un emprunt des banques afin d’avoir la capacité financière pour intervenir. Tout cela, aux yeux de certains n’est pas grand chose, certainement, mais demande un minimum de temps, de réflexion, de moyens financiers, de compétences … Sans oublier la poursuite de l’action quotidienne d’une commune, du programme d’équipements et de la restructuration des services municipaux afin de pouvoir assumer l’arrivée des nouveaux habitants et de leurs familles ! Trés facile pour une commune de 5000 habitants …

Et je n’aborde pas le contexte budgétaire plus que tendue du fait du désengagement croissant de l’Etat auquel s’est ajouté le prélèvement SRU … Contexte qui explique en grande partie mon « coup de gueule » de l’an dernier … Le constat de carence étant la cerise sur le gâteau !

Pourquoi ne paierons nous pas d’amende en 2007 ?

Exemple parmi d’autres : Trilport. Selon l’inventaire réalisé par les services de l’état, ma commune comptait au 1/01/2006, 88 logements sociaux, alors que le nombre de résidences principales était de 1 848 logements. Notre pourcentage de logements sociaux est actuellement de 4,88 %, au lieu des 20% attendus; il nous manque en fait 281 logements pour atteindre ce seuil..
Le montant de “l’amende SRU” devrait donc atteindre 51 333,08 euros (sans compter le coefficient mulitplicateur de la pénalité du constat de carence).
Fort heureusement l’Etat, et ce n’est que justice me semble t’il, a tenu compte de nos efforts, de notre démarche et des dépenses engagées par la commune pour la création de logements sociaux. Dépenses déductibles du prélèvement SRU (plus simple à écrire qu’à faire admettre administrativement), dont notamment une prémption supérieure à 140 000 euros qui nous dispense de tout prélèvement pour 2007 et 2008.

Je m’empresse de signaler que nos efforts portent peu à peu leurs fruits. Les premiers programmes sont lancés sur le rythme du Plan Local de l’Habitat de l’agglomération (voté seulement il y a quelques semaines) qui nous fixe un objectif de réalisation annuel de 13 logements par an. Un objectif qui sera atteint dés 2008, tout en restant fidèle à nos prorités : qualité du bâti, diversité des publics, accessibilité des logements aux personnes agêes ou handicapées, rénovation des bâtiments urbains de Centre Ville et opérations à taille humaine … Sont d’ores et déjà lancés trois programmes créant 27 logements sociaux en deux ans !

Evidemment d’autres projets sont en préparation, dont certains en direction de publics spécifiques (personnes agées ou handicapées), d’autres que nous avons imposé à des promoteurs privées désirant intervenir sur la commune, à partir d’une base de 30% de logements sociaux.

Agir encore et encore …

Il est essentiel à mes yeux que le prochain Plan Local d’Urbanisme, actuellement à l’étude, oblige chaque nouveau programme à intégrer un nombre minimum de logements sociaux (30% au moins). Cette mesure éviterait une spirale sans fin à la construction, chaque nouveau programme lancé permettant de diminuer un peu plus les 20% de logements sociaux manquants.

Signalons une anomalie majeure qui nous pénalise grandement et injustement. Elle sera mon cheval de bataille dans les prochaines semaines, la remise en cause du zonage imposé par le Mnistère du Logement et du Budget à Trilport.
Expliquons nous : un classement à 2 zones est définit par ces Ministères (une zone 1 et 2); selon la zone dans laquelle est située une commune, les projets de logements sociaux destinés à son territoire seront plus ou moins subventionnés. Autant dire que ce classement a une incidence trés forte sur le financement des programmes et donc sur leur qualité.
Sur les 18 communes qui composent l’agglomération du Pays de Meaux, ayant toutes le même Plan Local de l’Habitat (et pour cause !) 4 sont classés en zone 2 (la plus défavorable) contre 14 en zone 1. Le plus absurde est que Trilport se retrouve en zone 2 alors que nous sommes une des seules communes de l’agglo concernées par l’application de la loi SRU !
Ce classement complique le montage de toute opération : que ce soit en investissement (diminution des subventions accordées de 20% approximativement), ou en fonctionnement (montants de loyers moins rémunérateurs). Rajoutez à cela, le prix du foncier, carrément exorbitant sur la commune et vous commencer à percevoir les difficultés rencontrées pour monter des programmes de qualité !
C’est pourquoi, nous demandons avec insistance un changement de zonage, plus conforme à la réalité locale, qui pénalise au premier rang les futurs locataires !

Dans le domaine du logement, il existe bien d’autres pistes sur lesquelles nous devons également progresser, que ce soit au niveau intercommunal ou municipal : le logement d’urgence, les travailleurs pauvres, les étudiants et jeunes travailleurs, l’insalubrité insupportale de certains logements  … Et je n’aborde pas la question du Droit au Logement Opposable, désirant rester dans le domaine du concret …

Pas à dire, nous avons du pain sur la planche !

Aprés le constat de carence dressé par le Préfet de Seine et Marne, « l’amende” imposée à Trilport au titre de la loi SRU est doublée, atteignant un montant supérieur à 82 000 €, soit prés de 3% du Budget de Fonctionnement, ou encore 6% d’impôts locaux !

Le couperet est tombé ! Le constat de carence, dressé par le Préfet de Seine et Marne, au titre de la loi SRU, doit s’appliquer, sans préavis, dés le Budget 2006
Une décision grave de conséquences qui va à l’encontre des efforts effectués par la Municipalité depuis 2002 sur ce dossier complexe et qui pénalise durement des finances municipales déjà diminuées du fait du désengagement de l’Etat … Cette décision, prise sans concertation pourrait remettre en cause les investissements lancés afin justement de pouvoir répondre aux objectifs fixés par la loi SRU, un comble !

Un constat de carence, dur à avaler, pourquoi ?

Il m’apparait utile de dresser un rapide rappel chronologique afin de revenir sur la « carence » supposée de la ville de Trilport et de ses élus face à une décision qui a pour conséquence immédiate de doubler le prélèvement SRU, pourtant déjà intégré dans notre plan pluriannuel d’investissement au montant fixé initialement en 2002 par l’Etat.

Avant 2002, nous disposions d’un parc de locatifs sociaux d’environ 80 logements, représentant à peu prés 5% des logements de la commune. En 2002, la loi SRU fixe l’objectif (communes de plus de 3500 habitants) des 20% de logements sociaux en 20 ans. Rien à dire jusqu’à présent, cette orientation répondant à un besoin évident de mixité sociale. Les services de la DDE impose à la commune, sans aucune concertation, visite sur le terrain ou enquête de faisabilité, un objectif de réalisation de 39 logements sociaux à construire sur la période 2002 / 2004 (simple application d’une règle de trois).

Avec la volonté de bien faire, la municipalité décide de mettre en place, au préalable, les structures et infrastructures permettant d’aboutir à une mixité sociale épanouie (et non subie) et à une intégration réussie dans la ville. Elle lance divers chantiers : réorganisation de l’ensemble des services municipaux, création d’un Service Jeunesse (accueil péri-scolaire, structure ados, centre de loisirs), d’un service d’Action Sociale et lancement de partenariats avec le Département (CONT.AC.T et Contrat Triennal de Voirie) et la Région (Contrat Régional). Des partenariats accompagnant la réalisation d’un important programme d’investissement, qui dés cette année et sur 3 ans permettront la création d’un Centre de Loisirs, d’un Local Jeunesse, d’un ensemble culturel, de nouveaux locaux associatifs et sportifs (dont l’extension du gymnase), l’agrandissement de nos écoles (réfectoire, accueil périscolaire …) sans oublier l’amélioration de la sécurité dans les rues et de l’accessibilité dans la ville,
Dans le même temps, les élus participent à la mise en place de la Communauté d’Agglomération du Pays de Meaux, création exigeant un gros travail de dossier et de nombreuses réunions de concertation. La création de cette intercommunalité permet dés 2004, le lancement d’un Plan Local de l’Habitat Intercoimmunal (qui sera validé sans les prochaines semaines) dont le logement social constitue un axe central et répondant à une anlyse précise du terrain.

Rappelons qu’en 2002, une explosion industriuelle accidentelle a entièrement détruite une zone d’activités de la commune, un sinistre dramatique qui a fait deux morts et touché plus d’une centaine de concitoyens. Le suivi de ce dossier délicat et complexe (dommage industriel, enquête, problème d’assurance, d’emploi, d’urbanisme …) a été effectué par ma seule commune, une tâche qui a demandé beaucoup d’énergie et de temps aux élus comme aux services municipaux.

Ces divers évènements ont quelque peu retardé l’objectif initial fixé par les services de l’Etat. D’autant qu’une opération menée par l’OPAC de Meaux aurait du aboutir, en toute logique, à la construction dés 2003 d’une dizaine de logements sociaux supplémentaires, elle n’est toujours pas sortie de terre et ce n’est pas faute d’avoir relancé plusieurs fois ce bailleur social ! Nous faire supporter l’impact financier de ce retard de réalisation est totalement injustifié !

Des efforts que depuis 2004, nous avons amplifié : lancement des études du Schéma Directeur d’Assainissement, lancement d’un Plan Local d’Urbanisme avec des préconisations environnementales fortes, dont la mixité urbaine constitue un des axes prioritaires dans le cadre notamment d’un Agenda 21, extension du droit de préemption, création d’un emploi en charge des questions relatives au logement, préemption d’une propriété d’une valeur de prés de 150 000 € permettant la création de 2 logements pour des personnes nécessiteuses (conventionnement en cours), prise de contact avec divers acteurs et organismes du logement social afin de lancer de nouvelles opérations sur la commune … Excusez du peu …

Le constat évident que m’inspire cette affaire, dressé à posteriori et désormais en toute connaissance de cause du dossier est le suivant : la méthode employée par l’Etat, n’est certainement pas la meilleure. Il faut savoir que le plus difficile et le plus long à mettre en oeuvre dans cette procédure est le debut de la démarche : nécessité de définir un projet de développement du logement social harmonieux, cohérent et adapté au contexte local, découverte du monde des acteurs du locatif social, recherche des bons partenaires, constitution et mise en place de la panoplie des outils règlementaires, financiers, et de la logistique nécessaire et enfin lancement des opérations; cela demande des mois et des mois de travail …  L’ensemble de ces ingrédients m’apparait indispensable pour réussir une mixité sociale épanouie (nous y reviendrons). Cela demande de la sérénité, de la concertation et surtout pas d’improvisation, car il est essentiel de ne pas confondre dans ce domaine, vitesse et précipitation !

La commune, un parfait bouc émissaire !

Il est évident que dans le domaine du logement social, l’Etat s’exonère à bon compte de sa part de responsabilité, importante s’il en est pourtant. Un reflexe qui remonte à la nuit des temps et constitue sans doute un  privilége régalien.
Sans aide des services de l’Etat, les Maires des peites communes disposent ils des moyens logistiques et financiers leur permettant de répondre en quelques mois à une demande effectuée sans l’ombre d’une concertation (il est vrai que cela est une marque de fabrique de ce gouvernement) et dans une période pour le moins tourmentée (décentralisation, lancement des intercommunalités, désengagement de l’Etat …) et mouvante ? D’autant que l’implication financière de l’Etat dans nos budgets est inversement proportionnelle à ses exigences, chaque année plus croissantes.

Fixer un objectif quantitatif et technocratique à partir d’une règle de trois, sans étude de faisabilité réelle, visite sur le terrain, rencontre avec les élus, suivi ou aide logistique est une illustration du profond fossé entre le Monde réel et le monde virtuel dans lequel vivent certaines de nos élites (la réaction de surprise d’un haut fonctionnaires découvrant qu’une amende de 15 000 € équivaut pour une commune à 1% d’impôt est révélatrice à plus d’un titre !).
Il est dommageable pour la communauté, que les technocrates auteurs de ces directives n’aient jamais vécu en HLM ou en Cité. Oublier l’importance du facteur Qualitatif (qualité du bâti, situation dans la ville (disséminé ou aggloméré), mixité urbaine ou non …) et ne s’arrêter qu’au seul objectif quantitatif des 20% à atteindre, c’est surtout prendre le risque de multiplier et de créer de nouveaux ghettos … Notre ambition est toute autre; elle vise justement à vouloir réussir qualitativement cette intégration, nous y reviendrons prochainement …

Culpabiliser les élus de terrain de l’état de la situation actuelle, sans analyse sérieuse des efforts réellement déployés par chacun et du contexte local, est totalement injuste et arbitraire. Amputer les budgets municipaux, sans préavis, du jour au lendemain, en prenant le risque ainsi de compromettre des investissements indispensables aux communes et à leurs habitants démontre soit une certaine irresponsabilité, soit une méconnaissance réelle des difficultés budgetaires actuelles des petites communes et cela ne pénalise, au final, que les villes pauvres …

Mais tout ne va il pour le mieux dans le meilleur des mondes (« Huxley is alive ! ») ?

car Neuilly sur Seine peut dormir tranquille …

Note précédente :
Comment suis je devenu un Maire hors la loi ?