Il y a moins de deux ans, j’ai signé pour ma commune avec le Préfet de Seine et Marne, un Contrat de Mixité Sociale, partenariat liant l’Etat aux communes ayant des difficultés à atteindre l’objectif triennal de construction de logements sociaux fixé par la loi SRU, ce qui est le cas de Trilport (voir plus loin), en soutenant leurs opérations, jugées prioritaires pour les services de l’Etat (financement, assistance …).
Suite à l’adoption toute récente du PLU de la commune, il me semble opportun de faire un point d’étape, la donne va pouvoir désormais changer fort heureusement, afin d’évoquer les difficultés rencontrés jusque là sur le terrain, révélatrices de certaines contradictions de notre société.
SI je suis très impliqué sur ce dossier, c’ est pour plusieurs raisons :
- détresse des personnes en attente d’un logement que je reçois lors de mes permanences,
- nécessité de mettre en place un parcours résidentiel complet sur la commune permettant à chacun quelque soit son âge, ses revenus ou son handicap de disposer d’un logement adapté et digne,
- mais aussi, parce qu’ayant vécu dans une tour HLM de longues années; j’ai la conviction d’agir juste en faisant de la qualité pour le logement social une exigence préalable et en mettant tout en œuvre pour atteindre cet objectif …
Rappelons certains éléments trop souvent oubliés.
Si la pénurie des logements sociaux en France est une vieille histoire, force est de constater que les décrets d’application de la loi SRU ne datent que de 2002. Les élus, notamment des petites villes, pour appréhender les enjeux d’une problématique que chacun s’accorder à reconnaitre complexe et inconnue pour eux jusque là, ont du acquérir un minimum d’expertise et de savoir faire dans des domaines aussi complexes que ceux du foncier et de l’urbanisme (connaissance des règles du jeu, des acteurs, sélection et choix des partenaires, montage et lancement des actions …) en ce en très peu de temps.
Pour l’urbanisme, cette prise de conscience salutaire mais tardive a constitué une véritable révolution culturelle, qui s’est doublée d’une accélération subite du temps … Où comment abolir en quelques mois, des décennies d’indifférence et d’inaction ?
Bouc émissaire tout désigné, l’élu local ! A lui de régler au plus vite les contradictions de notre société, et au meilleur coût s’il vous plait ! Maire depuis 2004, force est de constater qu’en ce domaine, j’ai du tout construire et il m’a bien fallu trois ans, sans aide d’aucune sorte avant d’être en capacité d’intervenir concrètement et ce dans un contexte financier difficile.
Il est vrai qu’une autre démarche était possible : préempter un terrain en périphérie et y bâtir en nombre les locatifs sociaux manquants … Loin des yeux, loin du coeur … Une méthode simple, rapide, moins couteuse, et respectueuse des objectifs quantitatifs de la loi SRU, voie d’ailleurs choisie par beaucoup d’élus, très certainement exemplaires.
La réflexion initiée par la municipalité nous a mené vers une toute autre direction : créer de la mixité sociale sur toute la ville, en privilégiant des exigences qualitatives : opération à taille humaine, éco construction, accessibilité, mixité multi générationnelle et sociale au niveau du quartier, qualité architecturale, intégration au site. Un objectif, réussir une mixité générationnelle et sociale épanouie qui dure et sans ghettoïsation ou sentiment de déclassement.
Dans le même temps afin de répondre aux exigences quantitatives de la loi, compliqué d’intervenir sur un tissu urbain déjà constitué et nous permettant à terme de rattraper notre retard, nous avons mis en place un nouveau Plan Local d’Urbanisme et lancé la création d’un éco quartier, deux démarches dans lesquels la mixité sociale et multi générationnelle sont des priorités.
Je vous propose un rapide point d’étape sur les actions concrètes entreprises et les difficultés rencontrées sur le terrain, histoire de faire tomber quelques à priori et idées pré concues. Tout n’est pas aussi simple que certains veulent le croire y compris quand la volonté des élus est au rendez vous. Car un paramètre central est à intégrer, surtout en urbanisme, car très souvent incompressible, le temps de l’action …
Mais revenons à la réalité du terrain …
Lors de la signature, les difficultés rencontrées étaient de quatre ordre : financières, foncières, règlementaires et relatives au zonage de la commune …
Qu’en est il aujourd’hui ?
Au niveau financier, la situation est toujours délicate, ce qui n’est guère original pour une collectivité locale, surtout actuellement.
L’argent est le nerf de la guerre, surtout pour les questions foncières, les finances influant directement la rapidité, la capacité d’action ou la réactivité de chaque collectivités. Les communes ne sont pas logées à la même enseigne, l’Etat devrait en tenir compte, car Trilport n’est pas Neuilly sur Seine et ne dispose pas tout à fait des mêmes moyens.
Nous devons répondre à quatre défis : gérer le quotidien, préparer la commune à accueillir les nouveaux habitants en la dotant des infrastructures nécessaires, agir pour produire du logement social, et dans le même temps acquitter le prélèvement financier imposé au titre de la loi SRU (prés de 3,5% d’impôts) qui paradoxalement diminue d’autant nos capacités d’action.
Quelques données de cadrage …
En 2010, afin de mener à bien deux opérations et construire 25 logements sociaux en Centre Ville (préemption), le portage foncier qu’a du assurer la commune atteignait plus de 400 000 €, sur un budget de fonctionnement annuel de 3,8 millions d’euros, l’effort est significatif, surtout si l’on comptabilise les frais financiers dus à ces portages et les moins values réalisées lors des vente aux bailleurs, afin de permettre à ces opérations de sortir de terre, au regard du cout du foncier et du classement en zone 2 de la ville (voir plus loin).
Dans le même temps, la commune investit dans des infrastructures indispensables à son développement d (Centre de loisirs, école, gymnase, Petite Enfance…) et grâce à l’aide financière obtenue de la Région Ile de France au titre de l’appel à projets « Nouveaux Quartiers Urbains » dans la création d’un éco quartier destiné à produire des logements, notamment sociaux. Ce dernier dossier représente plus de 100 000 € d’études lancées (nous devons choisir l’aménageur avant l’été) et 500 000 € engagés sur les trois ans.
La commune ne disposant d’aucune emprise foncière, il lui faut pour acquérir le foncier nécessaire préempter, ce qui implique une veille foncière continue et des montages délicats et longs avec les différents organismes de prêt et les bailleurs.
Fort opportunément, une mesure du Contrat de Mixité Sociale que nous avions suggéré aux services de l’Etat était de contracter une convention avec l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France.
Ce qui a été fait en novembre 2009 sur le périmètre de l’éco quartier, tant en veille qu’en impulsion. Une initiative qui a déjà permis l’acquisition de nombreuses parcelles. Une collaboration efficace, utile à la collectivité, d’autant que les représentants de l’opérateur foncier public ont saisi la philosophie de notre politique et prennent le temps de discuter avant d’agir.
Nous envisageons d’aménager le périmètre en l’étendant quelque peu, ce qui implique une réflexion urbaine plus poussée et la mise en place d’une vraie stratégie foncière notamment en direction de l’habitat indigne.
Grâce au partenariat avec l’EPFIF, la commune devrait ne plus avoir à effectuer de portage foncier sur les opérations destinées au logement social.
Mesure incluse dans le Contrat de mixité Sociale, la mise en place d’un nouveau Plan Local d’Urbanisme. Il a été voté le 4 février dernier et placé le logement social et l’éco construction comme deux priorités principales : seuil minimal de 30% de logements sociaux sur les nouveaux secteurs ouverts à l’urbanisation, bonifications «récompensant» l’efficience énergétique, la végétalisation et la récupération des eaux pluviales.
Où comment concilier la mise en place rapide d’un projet de développement d’intérêt général, complexe par nature car multi dimensionnel, destiné à apporter des réponses concrètes aux besoins urgents en logements, et dans le même temps, engager une véritable concertation, faire preuve de pédagogie, et éviter les recours juridiques souvent inévitables, l’intérêt général se confrontant quelquefois aux intérêts particuliers …
Autre difficulté, le classement de la commune en zone 2 de logement social. Il ne correspond en aucune manière aux caractéristiques de notre commune, la logique territoriale comme aux exigences de l’Etat au titre de la loi SRU.
Force est de constater que malgré le soutien effectif des services de la Direction départementale des Territoires, rien n’à malheureusement changer.
Si pour tout un chacun, ce classement ne signifie pas grand chose, sinon un OVNI technocratique, pour un bailleur il a une conséquence financière concrète directe et équivaut à un surcout d’investissement de 20% pour toute opération engagée et à une moins value de 20% sur le montant de chaque loyer perçu.
Trois actions permettent de neutraliser quelque peu ces contraintes : moindre qualité du bâti, densification de la parcelle ou participation financière de la collectivité.
Inutile de dire que cette situation qui n’est pas du fait de la commune pénalise durement son action en faveur d’un logement social de qualité. C’est pourquoi Nicole BRICQ Sénatrice de Seine et Marne est intervenue au Sénat auprès de Monsieur Benoit APPARU pour lui demander d’intervenir sur ce dossier.
Il me faut souligner sur ce point la qualité du partenariat avec les services locaux de l’Etat, dont l’action permet de limiter les conséquences négatives et réelles de cette erreur manifeste de zonage. Sur ce point le Contrat de Mixité Sociale est respecté.
Concernant la production de logements, deux objectifs étaient fixés à la commune : le lancement d’un éco quartier et un objectif triennal de 42 logements.
Pour l’éco quartier, les objectifs sont tenus, comme le calendrier prévisionnel. L’aménageur devrait être choisi pour l’été 2011 comme convenu. Signalons que ce projet est un des 160 éco quartiers suivis par le Ministère au titre de l’appel à projet national « Eco cité Eco quartier ».
Pour l’objectif triennal, il faut reconnaître que la dynamique a été longue à mettre en place, ce qui était prévu, mais qu’elle est enclenchée désormais. Pouvions nous réellement aller beaucoup plus vite eu égard au délai nécessaire pour adopter un nouveau PLU ? J’en doute.
Trilport compte en 2010, 5,4% de logements sociaux et accuse un retard de 271 logements pour atteindre les 20% requis par la loi.
Le Contrat de Mixité sociale avait fixé un objectif triennal de 42 logements, soit 14 logements annuels (objectif annuel = nombre de logements manquants / vingt années de la loi) pour être en conformité. Nous pressentions bien qu’il serait difficile d’atteindre cet objectif dans les délais impartis, du fait de la nécessité de mettre en place, au préalable, le PLU, ce que j’avais d’ailleurs, en toute transparence, signalé au Préfet lors de notre signature; nous n’en avons lancé que 38 sur 42, soit plus de 90% de la feuille de route fixée. ce qui au regard des difficultés évoquées en amont constitue une vraie performance.
Désormais, la dynamique est présente, les partenaires et outils enfin en place et la première opération sortie de terre, deux autres dans les starting blocs !
Sans comptabiliser l’éco quartier (objectif de construction de 350 à 400 logements dont à minima 30% de logements sociaux), nous travaillons actuellement sur 4 opérations, dont certaines au stade du permis de Construire. Ce qui représente globalement un programme de création d’environ 60 logements sociaux; sans comptabiliser ceux à construire dans des secteurs ouverts à l’urbanisation ou qui feront l’objet d’une préemption au titre de la veille foncière.
Certes les résultats obtenus peuvent apparaître à certains comme insuffisants. Mais compte tenu des multiples contraintes locales évoquées, des aléas juridiques rencontrés et de délais incompressibles (mise en place du PLU, lancement de l’éco quartier), il était difficile d’aller plus vite.
Ils sont le fruit d’une vraie mobilisation et d’un travail de fond au service d’un logement social de qualité, cela exige un minimum de temps, de méthode, d’obstination, de moyens et de partenaires agissant dans la même direction.
Je suis convaincu que c’est ainsi que l’on mettra en place les conditions qui favoriseront l’émergence d’une mixité sociale et multi générationnelle épanouie dans toute la ville.
La problématique du logement social est révélatrice des paradoxes d’une société confrontée à différentes temporalités, souvent inconciliables :
- le temps des politiques jouant de l’effet d’annonce, en oubliant quelquefois les contingences matérielles dont les moyens humains et financiers d’un Etat de plus en plus démuni,
- celui sur le terrain de l’élu porteur d’un projet de développement urbain,
- le temps des délais juridiques et des moyens logisitiques à réunir
- sans oublier un temps beaucoup plus long, celui des territoires …
Autant d’échelles de temporalités différentes confrontées pourtant à des situations d’urgence qu’il faut résoudre ! Cette situation est également la facture du manque d’anticipation, de volonté ou de réactivité des décideurs politiques et d ela société en général, il se paie cash, et c’est à l’élu local de règler l’addition pour tous.
Dans tous les cas de figure, il endosse le costume du responsable, soit parce qu’il va trop vite, soit parce qu’il est trop lent …